打倒!金持ち父さん〜戦略的金持ちへの道〜
打倒!金持ち父さん  サイトマップ  お気に入りに追加

おっさんの不動産投資研究室



今回は、『不動産投資』について、

”おっさんなり”に勉強してみました♪


おっさんの現状では、

不動産に投資する予定はありませんが、

ロバート・キヨサキ的に言えば、

コンテクスト(知識)を広げる意味で勉強してみました♪

参考:『REIT投資特集♪(不動産投資信託)

住宅ローン徹底分析♪変動金利の住宅ローンが危険すぎる!!理由とは?

住宅ローン徹底分析♪変動金利の住宅ローンは支払額が3倍以上になる危険がある!

固定金利ローンはお宝ローンになる♪固定金利ローンで資産倍増計画!!


スポンサード リンク



毎週、日曜日になると、

新築マンションのチラシがたくさん送られてきます。

それらの内容を見ると、

とても有利なように書いてありますが、本当でしょうか?

不動産投資が、本当に儲かって仕方がないのであれば、

不動産業界の従事者がこぞって投資し、

我々個人にチラシまで作って回ってこないでしょう・・・

不動産投資には、

これぐらいネガティブなスタンスで臨んでいく方が無難だと思います

少なくとも、

テレビのCMやチラシを見てすぐに行動に移してはいけませんし、

間違えても、数日、数週間で投資決定をすることではありません

不動産投資は、何千万の金が動く、一世一代の投資なのです!

将来、やりたいと思っている方は、

長期的に、年単位で、勉強し、

入念な準備をしなくてはならないでしょう


そもそも、株式投資だって、

勉強するのが大変なのに(おっさんもまだまだ修行中♪)、

不動産だけ簡単なはずはないと思います

では、

数々ある金融投資商品の中の一つである、不動産投資について勉強していきましょう♪


スポンサード リンク



不動産投資のメリット

  • 不動産なら、不動産を担保に銀行から融資を受けやすい=レバレッジをかけやすい♪
  • 不動産投資は減価償却できる
  • 不動産は、実物資産なので、ゼロにはならない(土地の場合)
     →しかし、マンションはマイナス資産になる可能性もある

不動産投資のデメリット

  • 日本は人口が減っていく(2007年がピーク)
  • 不動産は、購入した瞬間に『中古』となり価値が下がる(株で言えば、投資した瞬間、ストップ安)
    保有しているだけで資産価値が減少していく(建物は時間と共に劣化していく)
  • 流動性が低い
  • 地震、火災のリスク
  • 資金回収リスク
     →借りた人が家賃を払わないこともある、どんな借主が付くかわからない
  • 手厚い借地借家法 
     →不動産を借りた人は賃主が泣いて頼もうが土下座しようが返却する必要はない
  • 個人が圧倒的に不利な環境(専門性が高く、情報の差がある)
     →部外者には適正な価格はわからず、肝心は情報はインサイダーでなければ入手困難なマーケット
  • 空室リスク・賃料ダウンリスク
  • 不動産投資は、他の金融商品と比べて投資コストが高い→詳しくは下で♪
  • 一度失敗したら、立ち直れるか?(大抵の人は、レバレッジを賭けて投資する)
     →初心者としては、あまりにも大きい投資となり、間違えられないし、練習がきかない
     →一方、株なら最初は10万円ぐらいから初めて勉強できる♪ 
     →不動産は、大部分の人にとっては一生を左右しかねない投資となる

不動産投資の投資コスト


保有コスト=約1.5%
『固定資産税』
『都市計画税』
マンションの場合、さらに、『管理費』、『修繕積立金』がかかる
→一方、株式なら保有しているコストはかからない

手数料=取得金額の約6〜7%
『不動産仲介業者に対する手数料』3%(中古住宅)
『不動産取得税(地方税)』
『登録免許税』
『登記費用』
建物部分に『消費税』
→一方、株式は約0.5〜1%

・売却時のコスト(税金)
長期譲渡所得(取得期間が5年超)20%
短期譲渡所得(5年未満)39%
→一方、株式は10〜20%(もっと詳しく知りたい方は、『税制改正のポイント』へ♪)

  保有コスト/年 手数料 税金
不動産投資 約1.5% 約6〜7% 20% or 39%
株式投資 ゼロ 約0.5〜1% 10〜20%


スポンサード リンク



この表を見ればわかるように、

不動産投資を株式投資を、同じ金融投資商品として考えると、恐ろしいほど差がありますね・・・

不動産投資は、手数料・税金がとても高い上に、

保有コストが1.5%取られてしまいます。

複利の威力』のページを見ればわかるように、1%の運用率の違いが人生を分けます。

不動産に投資する前に、その環境がいばらの道に見えてしまうのはおっさんだけでしょうか?


営業マンの決め台詞の検証


○ 『家を買えば資産として残りますが、賃貸を続けていても家賃を払い続けるだけで後には何も残らない』
・その分、賃貸に比べて数々のリスクを負わなくてはならない
・賃貸に出さずに自分で住んでいては、キャッシュフローは生まれず、そもそも投資ではない
・不動産を購入する代わりに株式などの金融商品を所有しても資産としての価値はある(別に不動産だけが投資ではない)

○ 『こんなに金利が安いんだから、今の賃貸料で家が持てます』 
・金利が低い、”現在”においてだけ通じる話であって、金利が上昇したら話は逆転する
・『金利の支払い』と『家賃の支払い』は全く別の話であり、金利と家賃水準は異なる要因で推移する

○ 『持ち家の方が絶対有利』
・もしそうなら、世の中に賃貸をする人はいなくなってしまうでしょうし、土地は上がり続けているでしょう
・どちらが有利かは、市場原理が働くので言えない

○ 『年金の代わりに不動産投資』
・別に年金に頼って生きていかなくてはいけないわけないのだし、なにも不動産投資にこだわらなくてもいい
・老後の不安を煽って契約させようとしているが、その話に乗るほうがよっぽど危険
・その営業マンは、投資に失敗しても何も保証してくれない!


まとめ


・不動産投資には、『不動産市場リスク』、『流動性リスク』、『金利変動リスク』が大きく関係します
→これらのリスクをすべて予想・把握・コントロールするのはとても難しい
→一方、賃貸はリスクなし

・不動産は、『取得コスト』、『保有コスト』、『売却コスト』のすべてにわたって株式や債券などの金融商品よりはるかにコストが高く、なおかつ資産価値が時とともに減耗する
 
・不動産投資の手間
物件探し、モデルルーム見学、仮契約、ローンの審査、登記、各種税金の支払い、確定申告、管理会社と契約、契約更新・・・
→おっさんに言わせれば、これほどの手間がかかるのであれば、年20%ぐらいはほしいです・・・
(最近のチラシでは、実質利回り5%をうたい文句にしておりますが)

・不動産投資の各種税的優遇について
いろいろな、税的な優遇などもありますが、そもそも税金を払うのは、儲けから払うのであって、税的に有利だからといって、それにウハウハしていてはいけないのではないでしょうか?

・おっさんの不動産投資参入基準
不動産資産の運用利回りが、他の金融資産で得られる利回りより上まわる自信があれば参入
または、金持ちになった時に、資産運用としてではなく、万が一のリスクヘッジとして参入
→新築物件の実質利回りは、よくて5%
→一方、おっさんは、株式で毎年平均5%以上運用する自信はあります
まあ、資産が10億円ぐらいになれば、勉強のつもりで投資してみてもいいですが・・・


おっさんは、不動産を否定しているのではなく、

あくまで現時点で選択肢の一つとして考えると投資は見送ります

(資金的にも無理ですが・・・)

総合的に考えて、現在のおっさんの実力では、『ハイリスク・ローリターン』のような気がします

まあ、だいたい、多くの人が参加する投資は、だめですよね?(市場原理が働くので)

もちろん、研究していけば儲かると思います

しかし、これから株の勉強をするか、不動産の勉強をしていくか考えると、

現時点でおっさんにとっては、株の方が割に合うと思っております♪

不動産投資を考える方は、たくさんいらっしゃると思いますが、

そのうちのいったい何人が、努力して勉強して、十分な知識を付けた上で投資しているのでしょうか?

皆がやっているからといって、自分も便乗する必要はないのです!

我々投資家は、たくさんある、金融投資商品のなかで、
我々投資家は、どの商品に投資するか選ぶ自由があるのです!!



何故、ロバート・キヨサキは成功した?


ロバート・キヨサキが成功した要因として、
  • 彼が投資した時代において有利な流れにうまくのった
  • アメリカは移民を受け入れているので、人口が増加している
  • アメリカは日本と違い、中古住宅マーケットが活発
  • アメリカでは、不動産を利用して資金を調達しやすい
などの要因が挙げられます

しかし、ロバート・キヨサキの成功は、

何よりも、そうとう勉強に投資した結果ではないでしょうか?


不動産投資も株式投資と同じように、勉強して一つ一つ学んでいくことで、

バカな間違いを犯すリスクは下がっていくでしょうし、成功する可能性も上がっていくはずです♪

日本の不動産投資の環境がいくら悪くても、利益を上げている人はいると思います

不動産市場全体が駄目だからといって、投資しないのはおかしいのです

株式投資だって、日経平均全体が下がっていても、いいパフォーマンスを示す銘柄はありますもんね♪

不動産全体がダメでも、中にはいい物件、いい投資案件は必ずあるはずです、

不動産投資に本気で投資したいと考えている方は、頑張って勉強しましょう♪


不動産投資トピック (ひとくちメモ♪)


・『先着順申し込み受付中』とあるのは、
 まだ売れ残っている住戸があるということ=価格交渉の余地あり♪

・電柱広告は無視することが鉄則

・『徒歩○分』という表示は、
 駅から現地までの距離を80mで割って計算したもの。
 信号待ち時間等は含まれていないので注意

・3月末完成物件には、手抜き工事が多い。どこの会社も決算なので。。。

・最近は低金利と政府の住宅購入促進減税でブーム

・バブル時は日本の地価総額がアメリカ全土を買収できるほどであった

・不動産を買おうが、株を買おうがバランスシート上は何も変わらない(同じ資産)

・持ち家 他人に貸さずに自分が住んだ場合は、家賃収入、インカムゲインの機会を逸していることになる

・世の中には、何も不動産にこだわらなくても、キャピタルゲインとインカムゲインを併せ持つ投資対象はいくらでもあり、不動産だけが何も特別な投資商品ではない

・最近の不動産投資では、インカムゲインを第一に考えているが、何もキャピタルゲイン最初から放棄している投資案件に、わざわざ乗る必要はない

・ネットで暮らせる時代がきたら、一等地という概念はどうなる?

・心理的安定ということは持ち家に住む効果は確かにあるであろう

・名目利回り4.5%ならば、保有コスト約1%を差し引いた実質利回りは3.5%。この場合、銀行からの調達金利が3.5%ならたちまち利益は消失してしまう

・20%の頭金で買うと、5倍のレバレッジをかけて投資しているわけで、信用取引、商品先物と全く同じ取引をしている

不動産関係の本や不動産関係者は、株式投資などの他の金融商品を、最初から、なんの勉強もしないで完全否定している場合が多いので注意

・マンション市場は、首都圏と近畿圏で四分の二を占める

・一般のマンションは、通常完成の半年から1年ほど前に発売が開始

・超高層マンションでは、完成の1年半、2年前に売り出される
 →実際に中身を見る前に投資判断をしなくてはならない これは投資家としてどうなの?

・首都圏では、新たにマイホームを買った人の半数以上はマンションを買っている
 →今後も一戸建てよりマンションを買う人の方が増加していく傾向にあるとのこと

・わが国の人口は、2007年をピークに減少に転じる
しかし、世帯数は2014年まで増え続けると予測されており、その中心が少人数世帯であり、ワンルームマンションへのニーズは当面順調に拡大すると言われている

・一括借り上げシステムにすると、賃料の10〜20%持ってかれる(空き室リスクをヘッジ)
 一方、家主業務代行 賃料の5%もってかれる(手間賃)

・新築なら表面利回りをできるだけ高く設定して、売れやすくしている

・新築の時には何とか入居者を確保できても、更新時には大幅な家賃引き下げを余儀なくされる場合が多い



以上は、おっさんなりに勉強した、個人的見解です♪

実際に不動産に投資するのなら、

最低限これぐらいは知識として持ってなくては危険だと思います

チラシに惑わされてはいけないのです!

知識は、リスクヘッジとなるのです♪


※参考:おっさんは、
2001年9月、『100万円の軍資金』で、投資をはじめました♪

 おっさんの『お金持ちへの道』途中経過♪
  → 『運用成績』、『配当金』、『不労所得グラフ♪』 『年度別運用成績』 『投資先投資レポート
  『当サイトの運営方針』 『自己紹介』 『メディア掲載履歴


※日本の金融危機が起きる前に!!

 → 今こそ!!個人金融資産の『インフレ対策♪』が必要不可欠ですっ!!

 → 参照:『外国通貨建て資産へ投資する!!ということ。


金持ちへの勉強部屋』へ戻る!!




Copyright (C) おっさん. All rights reserved.